Supercondominio e parti comuni

Tutte le parti sono da considerarsi di proprietà supercondominiale?

La risposta è negativa.

Prendendo spunto dalla nota sentenza n. 9096/00, resa sempre dal Supremo Collegio, è possibile affermare quanto segue: le parti cui si applica la disciplina di cui agli artt. 1117 e ss c.c. sono quelle che, rispetto ai vari edifici condominiali, si pongono in una posizione di accessorietà essendo di fatto indispensabili per la fruizione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Alle restanti cose che, sebbene comuni, finiscono semplicemente per conferire un maggiore valore ai condomini e/o alle porzioni di piano di proprietà esclusiva la disciplina dettata per la comunione (ciò salvo diverso accordo contenuto negli atti d’acquisto e/o nel regolamento di condominio)

Nella fattispecie sottesa alla sentenza n. 13883/10, in un supercondominio si rompeva una tubatura cui seguiva una copiosa perdita d’acqua che faceva aumentare, e non di poco, i consumi.

Effettuando la riparazione si accertava che la perdita era avvenuta in una parte di pertinenza di una sola compagine condominiale, sicché l’assemblea decideva di ripartire quella spesa addebitandola solo ad uno dei condominii.

Ne seguiva un contenzioso che in tutti e tre i gradi di giudizio vedeva respinte le doglianze di condomini che volevano ottenere la cancellazione di quella deliberazione.

In particolare la Cassazione ha avuto modo di evidenziare che “devesi ritenere applicabile nella specie l’art. 1117 c.c., n. 3, secondo cui gli impianti per l’acqua devono presumersi di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini” (così Cass. 9 giugno 2010 n. 13883).