Lastrico solare: danni da usura, danni originari e responsabilità

Questa in sostanza l’oggetto della sentenza n. 9084 del 15 aprile 2010 resa dalla Suprema Corte di Cassazione.

Innanzitutto è necessario, in relazione al lastrico solare, porre una distinzione tra lastrico di proprietà comune e quello di uso o proprietà esclusiva.

Nel primo caso, senza far distinzione tra tipo di danni, o meglio tra le varie cause che possono aver portato alla verificazione di un danno, la responsabilità e di conseguenza l’onere della spese sarà sempre a carico della compagine condominiale.

In sostanza il condominio risponderà per danno da cose in custodia, ex art. 2051 c.c., e il criterio di ripartizione delle spese sarà quello indicato dal primo comma dell’art. 1123 c.c.

Ciò vuol dire che tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa sulla base dei millesimi di proprietà trattandosi di costo assimilabile e riconducibile tra quelli necessari per la conservazione di un bene comune.

Se, invece, il lastrico è di proprietà comune ma di uso esclusivo (oppure secondo la giurisprudenza che li ha equiparati anche di proprietà esclusiva) la norma da applicarsi per la ripartizione delle spese sarà l’art. 1126 c.c.

A quali spese si applicherà questo criterio di suddivisione degli oneri condominiali.

Sicuramente alle spese di manutenzione e ricostruzione tra le quali la Cassazione ha detto che devono rientrare anche quelle per danni provenienti dal lastrico. Infatti, sebbene lo stesso sia di uso e proprietà esclusiva, la sua ineliminabile funzione di copertura non fa venir meno l’obbligo del condominio di garantire il buono stato manutentivo di quel bene.

In sostanza per quanto l’uso o la proprietà siano esclusivi la responsabilità è comune e quindi, nelle misure indicate dall’art. 1126 c.c. (un terzo delle spese a carico di usuari o proprietari esclusivi e due terzi a carico del condominio) tutti i comproprietari dovranno contribuire.

Quali danni fanno scattare la responsabilità condominiale e quindi la ripartizione delle spesa tra tutti i condomini ex art. 1126 c.c.? Ogni genere?

E’ di questo che si occupa la sentenza n. 9084/10.

Secondo in di legittimità è necessario porre una distinzione tra danni dovuti a difetto di manutenzione e danni per difetto originario del lastrico. Ci dice la Cassazione che la disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. 15 aprile 2010 n. 9084).

E’ chiaro che se il difetto è grave il condomino potrà agire in regresso contro l’appaltatore per la responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. o se ne ricorrono i presupposti per l’ordinaria responsabilità contrattuale dell’appaltatore ex art. 1667 c.c.