Condominio: terrazza di copertura e danni

La questione deve essere risolta avendo riguardo alla funzione svolta dal solaio.

In sostanza trattandosi di una parte equiparabile al lastrico di uso (o proprietà) esclusivo con funzione di copertura la norma applicabile, ai fini della ripartizione delle spese per il danno causato al condomino sarà l'art. 1126 c.c. mentre la responsabilità sarà del condominio, se come pare capire da quello che ci dice il danno è causato da cattiva impermeabilizzazione e non da uso errato o dannoso del terrazzo a livello.

In tal senso vale la pena citare la pronuncia più importante della Cassazione in materia di lastrici e/o terrazzi a livello; nella sentenza, resa delle Sezioni Unite, si ebbe ad affarmare che "poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo" (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).